不动产抵押合同的生效时间，首先与其是否已经登记有关。一般来说，抵押合同的生效并不完全取决于合同的签署日期，而是要看是否完成了法定的登记程序。在中国，法律规定抵押合同需要通过不动产登记机关进行登记才能产生对抗第三人的效力，确保抵押人不能擅自处置抵押物。因此，不动产抵押合同的生效时间，实际上取决于抵押登记的完成时间。
在某些情况下，不动产抵押合同可以在签署时即生效。这种情况通常出现在抵押双方已明确约定并完成了所有必要的手续和条件。例如，如果抵押双方达成协议并且相关的贷款款项已经发放，在没有进一步法律或行政程序的阻碍下，合同可能会立即生效。此时，合同的生效时间便是签署的时间。然而，这种情形仅限于某些特殊的情况下适用，并非普遍情况。
在大多数情况下，尤其是在中国法律下，不动产抵押合同的生效时间应当是完成不动产登记的时间。根据《物权法》相关规定，不动产抵押合同必须通过登记手续才能生效，即合同的效力在完成登记后才会对抗第三方生效。若未进行登记，抵押合同无法有效地影响抵押物的处置权和交易，甚至可能无法在司法程序中得到承认。
不动产登记包括提交相关的合同文件、办理登记申请、支付登记费用等手续。这一过程可能需要一定时间，因此合同的生效时间实际上是与这些行政程序挂钩的。
在某些情形下，不动产抵押合同的生效还可能与贷款的发放时间相关。通常，债务人需要将不动产作为担保提供贷款，而贷款发放后，抵押合同才会生效。如果抵押物尚未提供或贷款尚未到位，合同可能会被视为无效，直到所有的条件完成。这种情况在商业贷款、房地产开发项目等领域比较常见。
有时，合同的生效还需要经过法院的司法确认才能生效。在一些复杂的案件中，尤其是涉及多个当事人、权利争议较大的情况时，法院可能需要对抵押合同的合法性和有效性进行审核。法院判决后，抵押合同才会被认为正式生效，具有法律效力。
从法律角度来看，不动产抵押合同的生效依据主要体现在《物权法》、《合同法》和《不动产登记暂行条例》中。
如果不动产抵押合同未进行登记，不仅无法产生对第三人的效力，还可能导致合同的效力受到质疑，进而影响债权的实现。法律实践中，很多债权人未能通过不动产登记确保抵押权的效力，造成了不少经济损失。事实上，未登记的抵押合同，可能会被法院判定为无效或部分无效，从而无法有效保障债权人的权益。
除了上述法律程序，以下因素也会影响不动产抵押合同的生效时间:
抵押合同的生效时间还可能受到合同双方合意的影响。双方可以在合同中明确规定抵押生效的具体时间。例如，可以约定在债务人履行某一条件后，抵押合同才生效，或者约定在某一特定日期合同生效。这种灵活性允许合同双方根据实际情况调整生效时间。
在一些特殊的情况下，例如金融危机、政府政策变化等外部因素，也可能影响抵押合同的生效时间。在某些情况下，政府可能会实施不动产抵押登记的临时政策，或延长特定类型抵押合同的生效时间。此时，不动产抵押合同的生效就不完全由当事人控制，更多依赖于外部环境。
抵押物的状态也可能影响合同的生效。比如，如果抵押物存在产权争议或无法明确界定其所有权，合同可能会被延迟生效。通常，抵押人需要提供明确的所有权证明，确保抵押物没有权利瑕疵，这样才能确保合同的生效。
不动产抵押合同的生效时间是一个复杂的法律问题，涉及合同签署、登记、贷款发放等多个方面的因素。一般来说，抵押合同的生效时间通常与不动产登记的完成时间挂钩，但也可能因合同双方的特殊约定、外部法律环境等因素而有所变化。在实践中，确保抵押合同依法登记并且符合所有法定程序，是确保合同合法生效、有效保护债权人权益的关键。