过去几年，随着房市的变化，各大银行及金融机构对抵押贷款年限的规定也经历了多次调整。2000年以前，一般的住房贷款期限大多为15年或20年，而到了2000年后，特别是进入2010年以后，随着房地产市场的火爆，贷款年限也逐渐得以延长，部分银行开始推出30年、甚至40年的贷款年限。
目前，在中国大陆地区，抵押贷款的年限普遍在30年以内。对于不同类型的贷款，年限的具体规定有所不同。根据《住房公积金贷款管理办法》和相关政策，普通的商业贷款通常最多可以贷款30年。但需要注意的是，借款人年龄的限制会影响贷款年限。一般情况下，贷款人的年龄加贷款年限不得超过70岁。因此，对于年轻借款人而言，30年的贷款期是比较常见的，而对于年长借款人来说，贷款年限可能会有所减少。
商业银行在审批贷款时，会根据借款人的具体情况设定贷款年限。大部分国有大银行如中国工商银行、中国建设银行、中国银行等，通常会提供最长30年的贷款期。而一些地方性银行及互联网金融平台，可能会提供更加灵活的选择，允许贷款年限灵活调整，甚至针对特定的贷款项目或购房情况，提供更长期限的贷款计划。
选择较长年限的贷款，虽然月供压力较低，但总支付的利息金额也会增加。这是因为，贷款年限越长，利息的累计时间就越长，银行自然会收取更多的利息。例如，一笔100万的贷款，假设年利率为5%，在20年和30年的年限下，30年期的总利息支出将明显高于20年期。
| 贷款年限 | 月供（元） | 总利息（元） |
|---|---|---|
| 20年 | 6596.69 | 58,320 |
| 30年 | 5368.22 | 93,452 |
如表所示，相同的贷款金额，贷款年限的增加带来了月供的降低，但总利息支出的增加。
除了一些全国性银行的规定外，各地的地方性政策也有所不同。部分大城市如北京、上海等，由于房价较高，贷款年限会有所宽松，一些银行在特定条件下可能提供最长40年的贷款期。但这些长期贷款一般适用于特定的购房项目，如首套房、首套商品房等。
在一些中小城市及县城，贷款年限可能受当地政策及银行风控的影响，提供的贷款年限可能会较短，一般为15年至25年之间。
最新的政策调整对贷款年限的影响主要体现在两个方面:年龄限制和政策调整。随着政策的不断变化，年龄上限的降低让一些借款人面临需要提前还款的情况。而针对贷款年限的调整，也意味着贷款者在选择贷款时要根据自己的具体情况，谨慎决策。某些贷款人可能因为贷款年限较长，未来面临更多的不确定性和偿还压力。
面对不同的贷款年限选择，借款人需要结合自己的还款能力、利息支出、购房目的等因素，做出最合适的选择。如果选择较短的贷款期，虽然月供较高，但总利息支出较少，适合有较强还款能力的借款人；而选择较长年限的贷款，虽然月供压力较小，但最终支付的总利息较高，适合收入不稳定或还款能力较弱的借款人。
此外，借款人还应注意贷款年限与房产性质的关系。例如，若所购买的是商用房或二手房，则贷款年限可能会受到更多限制。在选择贷款时，最好提前向相关银行或金融机构咨询清楚。
随着市场的变化和政策的调整，未来抵押贷款年限有可能会进一步灵活化。房贷利率也有可能受到市场变化的影响，导致贷款年限和还款金额的变化。对于贷款者来说，保持对政策变化的敏感度，能够更好地把握市场机会，选择最合适的贷款产品。
对于大多数购房者而言，选择一个适合自己的贷款年限非常重要。在当前的市场环境下，30年的贷款期是比较常见的选择，但并非唯一选择。借款人应该结合自身的财务状况、还款能力以及购房计划，做出最佳的贷款决策。